JAKARTA (kabarpublik.id) – Investasi kondominium hotel (kondotel) menawarkan peluang keuntungan dari kepemilikan properti sekaligus pendapatan usaha perhotelan melalui skema bagi hasil. Namun, calon investor perlu memahami aspek hukum sebelum membeli unit agar tidak menghadapi persoalan kepemilikan maupun pengelolaan di kemudian hari.
Dosen Fakultas Hukum Universitas Pancasila, Dr. Muhammad Ilham Hermawan, S.H., M.H., mengingatkan bahwa investasi kondotel memiliki karakteristik berbeda dari investasi properti biasa. Selain membeli unit, investor juga terikat hubungan bisnis dengan operator hotel melalui perjanjian pengelolaan.
Menurut Ilham, terdapat sejumlah aspek penting yang harus diperiksa, mulai dari perjanjian pengelolaan, status kepemilikan fasilitas bersama, fungsi bangunan, hingga pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
“Investasi kondotel memang menarik karena pemilik tidak perlu mengelola sendiri unitnya. Namun, jangan sampai investor merasa telah membeli properti, tetapi dalam praktiknya tidak memiliki kendali terhadap pemanfaatan dan pengelolaan propertinya sendiri,” ujar Ilham.
Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila tersebut menjelaskan bahwa kondotel yang menggunakan sistem kepemilikan rumah susun memiliki dua bentuk hak, yakni kepemilikan perseorangan atas unit dan kepemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama, serta tanah bersama.
Hak tersebut dapat dibuktikan melalui Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) apabila seluruh persyaratan hukum terpenuhi.
Dengan demikian, pemilik tidak hanya mempunyai hak atas unit kamar, tetapi juga hak atas bagian bersama sesuai dengan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
“Sering kali investor hanya memahami bahwa dirinya membeli unit kamar hotel. Padahal, apabila menggunakan sistem kepemilikan rumah susun, terdapat pula hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang harus dipahami serta dilindungi,” jelasnya.
Tiga Aspek Hukum yang Harus Diperiksa Sebelum Membeli Kondotel
Sebagai konsultan properti, Ilham menekankan tiga persoalan utama yang perlu diperhatikan calon investor sebelum memutuskan membeli kondotel.
1. Periksa perjanjian pengelolaan dengan operator hotel
Investor perlu mencermati isi perjanjian pengelolaan, terutama mengenai jangka waktu kerja sama, mekanisme perpanjangan, serta kewenangan masing-masing pihak.
Ketentuan perpanjangan harus dibuat secara jelas agar tidak menimbulkan perbedaan penafsiran antara pemilik unit dan operator hotel.
“Jangan sampai ketentuan yang seharusnya hanya memberikan kemungkinan untuk memperpanjang perjanjian justru ditafsirkan sebagai hak untuk memperpanjang secara sepihak. Akibatnya, pemilik kehilangan kesempatan untuk menentukan kembali pengelolaan unit miliknya setelah masa perjanjian berakhir,” tegasnya.
Selain itu, investor harus memahami perhitungan profit sharing atau proyeksi tingkat pengembalian investasi (return on investment/ROI).
Hal yang perlu diperiksa meliputi dasar perhitungan pendapatan, biaya operasional, mekanisme pembagian keuntungan, serta kewajiban operator menyampaikan laporan keuangan yang diaudit secara independen.
“Keuntungan yang dijanjikan harus dapat dihitung, diperiksa, dan dipertanggungjawabkan. Jangan sampai pemilik hanya menerima angka bagi hasil tanpa mengetahui bagaimana angka tersebut diperoleh,” ujarnya.
2. Pastikan status kepemilikan fasilitas hotel
Aspek berikutnya adalah memastikan status hukum fasilitas yang tersedia di dalam kondotel.
Fasilitas seperti lobi, resepsionis, ruang pertemuan, ballroom, restoran, dapur, pusat kebugaran, dan kolam renang tidak otomatis menjadi milik bersama seluruh pemilik unit.
Sebagian fasilitas dapat berstatus bagian bersama atau benda bersama. Namun, fasilitas lainnya mungkin merupakan satuan yang dimiliki secara perseorangan oleh pengembang maupun pihak lain.
Untuk memastikan status kepemilikannya, calon investor perlu memeriksa dokumen pertelaan rumah susun yang telah disahkan.
Dokumen tersebut menjelaskan batas kepemilikan perseorangan serta bagian yang menjadi milik bersama dalam bangunan rumah susun.
“Jangan menganggap semua fasilitas hotel otomatis menjadi milik bersama. Sebaliknya, jangan pula membiarkan fasilitas yang secara hukum merupakan milik bersama dikuasai secara eksklusif oleh pengembang atau operator. Semua harus dilihat dari pertelaannya,” jelas Ilham.
3. Pastikan fungsi bangunan sesuai ketentuan hukum
Menurut Ilham, kepastian fungsi bangunan merupakan aspek penting yang kerap luput dari perhatian investor.
Kondotel dapat menggunakan konsep kepemilikan rumah susun, tetapi kegiatan operasionalnya menjalankan usaha perhotelan yang secara fungsional merupakan kegiatan bukan hunian.
Karena itu, calon investor harus memastikan apakah bangunan tersebut secara hukum ditetapkan sebagai rumah susun fungsi hunian, fungsi campuran, atau digunakan untuk kegiatan bukan hunian.
Kejelasan fungsi bangunan berpengaruh terhadap legalitas pemanfaatan, sistem pengelolaan, serta pelaksanaan hak para pemilik unit.
Putusan MK Menjadi Perhatian dalam Kepastian Hukum Kondotel
Ilham mengungkapkan bahwa persoalan fungsi rumah susun, termasuk bangunan yang digunakan untuk kegiatan bukan hunian, pernah menjadi objek pengujian di Mahkamah Konstitusi (MK).
Pasal 50 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebelumnya mengatur fungsi rumah susun dalam dua kategori, yakni fungsi hunian dan fungsi campuran.
Ketentuan tersebut pernah diuji melalui Perkara MK Nomor 62/PUU-XX/2022. Namun, permohonan dalam perkara tersebut ditolak.
Perkembangan selanjutnya terjadi melalui Putusan MK Nomor 198/PUU-XXIII/2025 yang diucapkan pada 19 Januari 2026.
Dalam putusan tersebut, MK mengabulkan sebagian permohonan dan menegaskan perlunya pengaturan pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian melalui undang-undang paling lama dua tahun sejak putusan diucapkan.
Menurut Ilham, putusan tersebut penting untuk memberikan kepastian hukum terhadap bangunan yang menggunakan sistem kepemilikan rumah susun, tetapi dimanfaatkan untuk kegiatan usaha bukan hunian.
“Persoalannya bukan semata-mata mengenai kegiatan hotelnya, melainkan bagaimana memberikan kepastian hukum terhadap hak kepemilikan ketika bangunan tersebut menggunakan sistem rumah susun, sementara kegiatan usahanya merupakan kegiatan bukan hunian,” katanya.
Pembentukan PPPSRS Kondotel Masih Menghadapi Kendala
Selain fungsi bangunan, Ilham menyoroti persoalan pembentukan PPPSRS pada kondotel.
Pasal 74 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengatur kewajiban pemilik satuan rumah susun untuk membentuk PPPSRS.
Organisasi tersebut berperan sebagai wadah untuk mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni, khususnya terkait bagian bersama, benda bersama, serta tanah bersama.
Namun, pembentukan PPPSRS pada sejumlah kondotel masih menghadapi kendala. Salah satunya adalah perbedaan pandangan mengenai kedudukan kondotel sebagai bangunan hotel atau rumah susun.
Berdasarkan pengalaman pendampingannya, Ilham pernah menemukan persoalan tersebut pada sebuah kondotel di Bali.
Dalam kasus itu, bangunan dipandang sebagai hotel, bukan rumah susun. Akibatnya, pembentukan PPPSRS menghadapi hambatan meskipun para pemilik unit telah memiliki SHM Sarusun.
“Di sinilah muncul persoalan. Ketika berbicara mengenai kepemilikan, digunakan sistem rumah susun. Tetapi ketika pemilik hendak membentuk perhimpunan untuk melindungi haknya, fungsi hotel justru menjadi hambatan,” ungkapnya.
Ia menilai pemerintah perlu memberikan kejelasan agar hak kepemilikan perseorangan maupun kepemilikan bersama tetap terlindungi dan tidak terhambat oleh perbedaan penafsiran fungsi bangunan.
Menurut Ilham, perkembangan hukum setelah Putusan MK Nomor 198/PUU-XXIII/2025 dapat menjadi momentum untuk memperjelas kedudukan rumah susun yang digunakan bagi kegiatan bukan hunian, termasuk kondotel.
Satu Gedung Kondotel Pernah Dikelola Menjadi Dua Hotel
Pengalaman Ilham sebagai konsultan properti juga menunjukkan bahwa persoalan pengelolaan kondotel dapat berkembang menjadi konflik yang kompleks.
Permasalahan tidak hanya menyangkut pembagian keuntungan, tetapi juga kewenangan pengelolaan, penguasaan fasilitas bersama, serta keberlanjutan kerja sama dengan operator hotel.
Bahkan, dalam salah satu kasus yang pernah didampinginya, perubahan hubungan pengelolaan menyebabkan satu gedung kondotel akhirnya menjalankan operasional dua hotel.
Menurut Ilham, kondisi tersebut menunjukkan bahwa hubungan bisnis antara pemilik unit dan operator dapat berubah apabila kerja sama tidak berjalan sesuai kesepakatan.
“Keberadaan operator hotel merupakan bagian dari hubungan bisnis. Sementara hak kepemilikan atas satuan rumah susun merupakan hubungan hukum kebendaan. Keduanya tidak boleh dicampuradukkan sehingga hak pemilik justru hilang karena perjanjian pengelolaan,” jelasnya.
Pengalaman tersebut sekaligus memperlihatkan pentingnya kelembagaan pemilik unit untuk memperjuangkan dan melindungi kepentingan bersama.
Literasi Hukum Penting untuk Melindungi Investor Kondotel
Meski memiliki sejumlah tantangan hukum, Ilham menilai investasi kondotel tetap berpotensi memberikan keuntungan, terutama di kawasan wisata dan pusat bisnis.
Namun, calon investor tidak seharusnya hanya mempertimbangkan lokasi, fasilitas, reputasi operator, dan proyeksi keuntungan.
Kejelasan status kepemilikan, kewenangan pengelolaan, serta hak investor dalam menentukan masa depan propertinya juga harus menjadi pertimbangan utama.
Ia mendorong pemerintah memperkuat kepastian hukum investasi kondotel, khususnya terkait fungsi bangunan dan pembentukan kelembagaan pemilik.
“Investasi kondotel seharusnya memberikan dua kepastian sekaligus, yaitu kepastian memperoleh manfaat ekonomi dan kepastian perlindungan hak kepemilikan. Jangan sampai investasi yang diharapkan memberikan keuntungan justru menimbulkan persoalan berkepanjangan karena ketidakjelasan perjanjian, kepemilikan, dan pengelolaan,” ujarnya.
Ilham menegaskan, pemahaman hukum sejak awal merupakan langkah penting untuk melindungi investor sekaligus menciptakan iklim investasi properti yang sehat.
“Sebelum menghitung berapa keuntungan yang akan diperoleh, pastikan terlebih dahulu apa yang dimiliki, siapa yang mengelola, dan sejauh mana pemilik berhak menentukan masa depan propertinya sendiri,” pungkasnya.
