JAKARTA (kabarpublik.id) – Akademisi Fakultas Hukum Universitas Pancasila (FHUP) M. Ilham Hermawan mengapresiasi arah kebijakan yang disampaikan Gubernur DKI Jakarta Pramono Anung dalam Rapat Paripurna DPRD DKI Jakarta pada 21 Agustus 2026 terkait Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) tentang Rumah Susun.
Ilham menilai Raperda tersebut mulai mengubah cara pandang terhadap rumah susun. Hunian vertikal tidak lagi sekadar diposisikan sebagai bangunan, tetapi sebagai bagian dari sistem perumahan publik (public housing) untuk menjawab kebutuhan hunian warga Jakarta.
“Saya mengapresiasi arah yang disampaikan Gubernur Pramono Anung. Jakarta tidak hanya membutuhkan lebih banyak rumah susun, tetapi juga sistem perumahan yang mampu menjawab persoalan keterjangkauan, lokasi, mobilitas, dan keberlanjutan hunian masyarakat,” kata Ilham.
Menurut dia, terdapat sejumlah gagasan penting yang perlu diperkuat dalam pembahasan Raperda Rumah Susun.
Dorong paradigma perumahan publik
Ilham menilai perubahan paradigma menjadi public housing merupakan salah satu poin penting. Rumah susun seharusnya tidak hanya dipandang sebagai komoditas properti, tetapi juga instrumen pemerintah daerah dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal masyarakat.
“Pertanyaannya bukan hanya berapa unit yang dibangun, tetapi dibangun untuk siapa, dengan harga berapa, di mana lokasinya, dan apakah masyarakat dapat terus tinggal di sana,” ujarnya.
Perhatian bagi masyarakat berpenghasilan tertentu
Raperda juga dinilai penting karena memperkenalkan konsep Masyarakat Berpenghasilan Tertentu (MBT). Menurut Ilham, kebutuhan hunian terjangkau tidak hanya menjadi persoalan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Ada kelompok masyarakat yang memiliki penghasilan di atas batas MBR, tetapi tetap kesulitan mendapatkan hunian layak karena harga tanah dan rumah di Jakarta terus meningkat.
“MBT mengisi ruang yang selama ini sering luput. Mereka bekerja, mempunyai penghasilan, tetapi harga tanah dan hunian Jakarta bergerak lebih cepat dibanding kemampuan mereka membeli rumah,” katanya.
Karena itu, kelompok MBT dinilai membutuhkan kebijakan khusus, antara lain melalui harga terkendali, sewa terjangkau, skema pembiayaan, serta penyediaan hunian di lokasi strategis.
Rumah susun terintegrasi fasilitas publik
Ilham juga mengapresiasi konsep mixed-use yang memungkinkan rumah susun terhubung dengan berbagai fasilitas dan aktivitas masyarakat, seperti pasar, sekolah, layanan kesehatan, ruang sosial, pelayanan publik, serta kegiatan ekonomi.
“Hunian tidak berdiri sendiri. Orang membutuhkan tempat tinggal sekaligus membutuhkan sekolah, pasar, pelayanan kesehatan, ruang sosial, dan tempat bekerja,” ujarnya.
Menurut dia, pendekatan tersebut dapat membuat pembangunan hunian vertikal lebih sesuai dengan kebutuhan warga dan perkembangan kawasan perkotaan.
Integrasi dengan transportasi publik
Konsep Transit Oriented Development (TOD) juga dinilai penting dalam kebijakan rumah susun Jakarta.
Ilham menilai keterjangkauan hunian tidak cukup dihitung berdasarkan harga beli atau sewa. Jarak dari tempat tinggal ke tempat kerja serta biaya transportasi juga harus menjadi pertimbangan.
“Rumah yang murah tetapi jauh dari tempat kerja dan membutuhkan biaya transportasi yang tinggi belum tentu merupakan rumah yang terjangkau. Perumahan, transportasi, dan tata ruang harus dibaca sebagai satu kebijakan,” katanya.
Konsolidasi tanah vertikal
Konsep konsolidasi tanah secara vertikal dinilai dapat menjadi pendekatan untuk menata kembali kawasan padat tanpa harus selalu memindahkan warga dari lingkungan tempat tinggalnya.
Ilham mengatakan peremajaan kawasan perkotaan seharusnya tidak identik dengan penggusuran. Penataan dapat dilakukan dengan meningkatkan kualitas hunian sekaligus mempertahankan keterhubungan masyarakat dengan lingkungan sosial dan ekonominya.
Peran pemerintah perlu diperkuat
Ilham menilai perubahan paradigma menuju public housing juga harus diikuti penguatan peran Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dan Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman.
Pemerintah daerah tidak cukup hanya berperan sebagai regulator. Pemerintah perlu terlibat sejak tahap perencanaan kebutuhan, penyediaan lahan, pembangunan, penetapan kelompok sasaran, penghunian, hingga pengawasan agar hunian tetap terjangkau.
“Kalau paradigma yang dibangun adalah public housing, maka peran pemerintah juga harus berubah. Bukan hanya mengatur, tetapi hadir sebagai perencana, penyedia, pengendali, dan penjaga agar hunian tetap sesuai dengan kelompok sasarannya,” ujar Ilham.
Ia menilai berbagai gagasan tersebut menunjukkan Raperda Rumah Susun berpotensi menjadi lebih dari sekadar pembaruan aturan lama. Raperda tersebut dapat menjadi dasar perubahan kebijakan perumahan Jakarta agar lebih inklusif dan berorientasi pada kebutuhan masyarakat.
“Pidato Gubernur Pramono Anung menunjukkan arah yang baik. Dari sekadar mengatur rumah susun sebagai bangunan, menuju pembangunan sistem perumahan Jakarta yang lebih modern, inklusif, dan terjangkau. Ini yang perlu kita apresiasi dan jaga dalam pembahasan Raperda,” kata Ilham.
